A mudança recente nas regras de financiamento de imóveis usados com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) fez com que desabasse a concessão de crédito para essa finalidade nos últimos meses. Dados da Caixa Econômica Federal mostram, por exemplo, que no Minha Casa, Minha Vida (MCMV) a queda foi de 85% nos últimos dois meses. Para os cotistas do fundo que ganham mais de R$ 8 mil, o recuo é de 98% entre maio e outubro.

Ao longo do governo do presidente Luiz Inácio Lula da Silva, houve alterações nas regras de financiamento de imóveis usados para priorizar o de novos lançamentos.

Pelas regras do Minha Casa, Minha Vida, famílias com renda mensal de até R$ 8 mil podem comprar imóveis de até R$ 350 mil. Quem tem conta no FGTS e ultrapassa o teto do MCMV, pode optar pela modalidade Pró-Cotista, que financia casas ou apartamentos de até R$ 1,5 milhão.

Dados da Caixa, principal operadora do programa habitacional, mostram que a fatia de usados ainda é significativa este ano. O financiamento de usados pelo MCMV soma R$ 21,1 bilhões até outubro, ou 27,4% do total de crédito contratado com o banco (R$ 77,1 bilhões).

Porém, em agosto, o percentual era de 31,2%, quando o governo decidiu apertar ainda mais as condições para compra dos imóveis mais antigos dentro do programa. Naquele mês, as concessões para compra de usados alcançaram R$ 2,8 bilhões, o maior valor desde o início de 2023. Foram 18 mil unidades habitacionais financiadas.

Em outubro, as concessões somaram R$ 423 milhões (3.114 unidades) — um recuo ante agosto de 85%.

No Pró-Cotista, voltado para a classe média alta, a redução foi ainda mais significativa. De maio a outubro, o financiamento passou de R$ 263 milhões para R$ 5 milhões no período — redução de 98%. Em unidades, foi de 1.023 para apenas 29.

Sucesso do MCMV impulsionou uso do FGTS

O governo do ex-presidente Jair Bolsonaro (PL) mudou as regras do Minha Casa, Minha Vida. Além do nome do programa, que passou a se chamar Casa Verde e Amarela, Bolsonaro passou a permitir a aquisição de imóveis usados dentro do programa.

Quando assumiu o governo, em janeiro de 2023, o presidente Lula manteve a regra, com ampliação do subsídio (desconto a fundo perdido dado no valor de entrada e na taxa de juros). A ideia era dar vazão aos 11,4 milhões de unidades habitacionais vagas, segundo o Censo de 2022, e combater o déficit habitacional no país, estimado em 6,2 milhões de moradias.

Dados do Ministério das Cidades mostram que, em 2023, as moradias usadas representaram 29,32% de tudo que foi financiado com recursos do FGTS, mais do que o dobro de 2022 (13,25%). Em 2021, no auge da pandemia de Covid-19, a participação tinha sido de apenas 6,25%.

Segundo reportagem do jornal “O Globo”, houve preferência maior pelos imóveis mais antigos. No Pró-Cotista – ou seja, a classe média alta fora do limite do programa -, a fatia no ano passado foi de 65,41%. Enquanto na faixa 3 do MCMV (voltada para renda familiar entre R$ 4,4 mil a R$ 8 mil), foi de 38,72%.

Sinal amarelo

O sucesso estrondoso fez com que, em 2023, o Ministério das Cidades, responsável pelo MCMV, endurecesse aos poucos as regras. A avaliação era de que a situação estava desbalanceada, com a aquisição de usados tomando muito espaço dentro do orçamento do FGTS, o que também desagradou às construtoras, focadas nos novos lançamentos.

Por isso, o governo adotou mais medidas para privilegiar o acesso a usados às classes mais baixas, restringindo as condições para quem ganha mais de R$ 4,4 mil.

Agora, na faixa 3 do programa, a entrada mínima para compra de usados é de 50% para quem mora no Sul e Sudeste e 30% nas demais regiões. Além disso, o valor máximo do imóvel usado que pode ser financiado caiu de R$ 350 mil para R$ 270 mil.

O governo ainda limitou o orçamento do fundo para compra de moradias antigas a R$ 13,3 bilhões. No Pró-Cotista, só podem financiar usados rendas inferiores a R$ 12 mil e com um valor de entrada mínimo de 50%.

Lembrando que, em outubro, a Caixa Econômica Federal também mudou as regras do financiamento para imóveis de até R$ 1,5 milhão a partir de 1º de novembro, dentro das regras do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que financia imóveis com recursos da caderneta de poupança.

As mudanças nos sistemas de financiamento ficarão da seguinte forma:

• SAC (Sistema de Amortização Constante): por esse sistema, em que a prestação cai ao longo do tempo, a entrada subirá de 20% para 30% do valor do imóvel.

• Price: com parcelas fixas, o valor da entrada aumentará de 30% para 50% por esse sistema.

O FGTS é usado como funding. Ou seja, o dinheiro depositado pelas empresas fica no fundo e é usado como forma de financiar a casa própria a juros mais baixos do que no mercado tradicional. Para a classe média, o financiamento é feito com funding da poupança.

O governo relançou por medida provisória (MP 1162/2023) o programa Minha Casa, Minha Vida, criado em 2009, no segundo governo Lula, e extinto em 2020 pelo ex-presidente Jair Bolsonaro. A MP foi publicada na edição desta quarta-feira (15) do Diário Oficial da União. A proposta atende a famílias com renda mensal de até R$ 8 mil, na zona urbana, e de anual de até R$ 96 mil, na zona rural.

Com o programa, o presidente Lula pretende contratar dois milhões de novas moradias até 2026, com a geração de um milhão de empregos. A retomada do Minha Casa, Minha Vida era uma das promessas de campanha de Lula.

O programa habitacional retorna com a proposta de destinar 50% das unidades financiadas ou subsidiadas para a Faixa 1 – famílias com renda bruta de até R$ 2,6 mil. Os subsídios nessa faixa variam entre 85% e 95%. A possibilidade de locação social, a aquisição de moradia urbana usada e opções para famílias em situação de rua serão previstas no programa.

Entenda as novas características do programa

Veja a divisão de acordo com faixas de renda:

a) Faixa Urbano 1 – renda bruta familiar mensal até R$ 2.640;

b) Faixa Urbano 2 – renda bruta familiar mensal de R$ 2.640,01 a R$ 4.400 e;

c) Faixa Urbano 3 – renda bruta familiar mensal de R$ 4.400,01 a R$ 8.000.

No caso das famílias residentes em áreas rurais:

a) Faixa Rural 1 – renda bruta familiar anual até R$ 31.680;

b) Faixa Rural 2 – renda bruta familiar anual de R$ 31.680,01 até R$ 52.800 e;

c) Faixa Rural 3 – renda bruta familiar anual de R$ 52.800,01 até R$ 96.000.

A aposta do governo Lula com o Minha Casa, Minha Vida é gerar trabalho e renda, promover o desenvolvimento econômico e social e ampliar a qualidade de vida da população. As habitações podem ser oferecidas sob forma de cessão, doação, locação, comodato, arrendamento ou venda, mediante financiamento ou não.

Há uma lista de requisitos que direcionam a aplicação dos recursos do Orçamento da União e de fundos que ajudam a compor o Minha Casa, Minha Vida. Entre os requisitos, estão:

– Famílias que tenham uma mulher como responsável pela unidade familiar;

– Famílias que tenham na composição familiar pessoas com deficiência, idosos e crianças e adolescentes;

– Famílias em situação de risco e vulnerabilidade;

– Famílias em áreas em situação de emergência ou de calamidade;

– Famílias em deslocamento involuntário em razão de obras públicas federais;

– Famílias em situação de rua.

O novo programa prevê cinco linhas de ação:

– Subsidiar parcial ou totalmente unidades habitacionais novas em áreas urbanas ou rurais;

– Financiar unidades habitacionais novas ou usadas em áreas urbanas ou rurais;

– Locação social de imóveis em áreas urbanas;

– Provisão de lotes urbanizados;

– Melhoria habitacional em áreas urbanas e rurais.

Investimentos totalizam R$ 206,9 milhões

Ministério extinto pelo ex-presidente Jair Bolsonaro (PL), que abandonou o país no dia 30 de dezembro de 2022, a pasta de Cidades será comanda por Jader Filho (MDB), que já determinou qual será a prioridade de sua gestão.

“Um dos principais caminhos para resolver essa chaga nacional é a retomada urgente do Minha Casa, Minha Vida. Os números passados atestam a importância do programa. Mais que os números, existem pessoas e famílias. A gente não pode dormir tranquilo enquanto milhões de brasileiros estão nas ruas, sem abrigo”, disse Filho.

O ministro criticou o estágio em que o atual governo encontrou os programas sociais. “Precisamos reconstruir quase tudo nesta pasta, incluindo o Minha Casa, Minha Vida. Um programa tão importante neste país, reconhecido pela população, mas que havia sido descontinuado.”

O novo ministro disse que quer investir também em saneamento básico e “azeitar o diálogo” com os movimentos sociais. Por isso, criou a Secretaria Nacional de Políticas para Territórios Periféricos. “São vocês que trazem novas experiências e a demanda organizada de parcela da população que ficou desassistida nos últimos anos”, disse.

Durante o governo de Bolsonaro, habitação, saneamento e mobilidade, temas que estão no guarda-chuva do Ministério das Cidades, eram de responsabilidade do Ministério do Desenvolvimento Regional.

O Minha Casa, Minha Vida, um dos principais programas sociais dos governos petistas, foi extinto por Jair Bolsonaro. Em seu lugar, o ex-presidente criou o Casa Verde Amarela, com menor orçamento e menor presença nas áreas mais pobres do país.