A mudança recente nas regras de financiamento de imóveis usados com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) fez com que desabasse a concessão de crédito para essa finalidade nos últimos meses. Dados da Caixa Econômica Federal mostram, por exemplo, que no Minha Casa, Minha Vida (MCMV) a queda foi de 85% nos últimos dois meses. Para os cotistas do fundo que ganham mais de R$ 8 mil, o recuo é de 98% entre maio e outubro.

Ao longo do governo do presidente Luiz Inácio Lula da Silva, houve alterações nas regras de financiamento de imóveis usados para priorizar o de novos lançamentos.

Pelas regras do Minha Casa, Minha Vida, famílias com renda mensal de até R$ 8 mil podem comprar imóveis de até R$ 350 mil. Quem tem conta no FGTS e ultrapassa o teto do MCMV, pode optar pela modalidade Pró-Cotista, que financia casas ou apartamentos de até R$ 1,5 milhão.

Dados da Caixa, principal operadora do programa habitacional, mostram que a fatia de usados ainda é significativa este ano. O financiamento de usados pelo MCMV soma R$ 21,1 bilhões até outubro, ou 27,4% do total de crédito contratado com o banco (R$ 77,1 bilhões).

Porém, em agosto, o percentual era de 31,2%, quando o governo decidiu apertar ainda mais as condições para compra dos imóveis mais antigos dentro do programa. Naquele mês, as concessões para compra de usados alcançaram R$ 2,8 bilhões, o maior valor desde o início de 2023. Foram 18 mil unidades habitacionais financiadas.

Em outubro, as concessões somaram R$ 423 milhões (3.114 unidades) — um recuo ante agosto de 85%.

No Pró-Cotista, voltado para a classe média alta, a redução foi ainda mais significativa. De maio a outubro, o financiamento passou de R$ 263 milhões para R$ 5 milhões no período — redução de 98%. Em unidades, foi de 1.023 para apenas 29.

Sucesso do MCMV impulsionou uso do FGTS

O governo do ex-presidente Jair Bolsonaro (PL) mudou as regras do Minha Casa, Minha Vida. Além do nome do programa, que passou a se chamar Casa Verde e Amarela, Bolsonaro passou a permitir a aquisição de imóveis usados dentro do programa.

Quando assumiu o governo, em janeiro de 2023, o presidente Lula manteve a regra, com ampliação do subsídio (desconto a fundo perdido dado no valor de entrada e na taxa de juros). A ideia era dar vazão aos 11,4 milhões de unidades habitacionais vagas, segundo o Censo de 2022, e combater o déficit habitacional no país, estimado em 6,2 milhões de moradias.

Dados do Ministério das Cidades mostram que, em 2023, as moradias usadas representaram 29,32% de tudo que foi financiado com recursos do FGTS, mais do que o dobro de 2022 (13,25%). Em 2021, no auge da pandemia de Covid-19, a participação tinha sido de apenas 6,25%.

Segundo reportagem do jornal “O Globo”, houve preferência maior pelos imóveis mais antigos. No Pró-Cotista – ou seja, a classe média alta fora do limite do programa -, a fatia no ano passado foi de 65,41%. Enquanto na faixa 3 do MCMV (voltada para renda familiar entre R$ 4,4 mil a R$ 8 mil), foi de 38,72%.

Sinal amarelo

O sucesso estrondoso fez com que, em 2023, o Ministério das Cidades, responsável pelo MCMV, endurecesse aos poucos as regras. A avaliação era de que a situação estava desbalanceada, com a aquisição de usados tomando muito espaço dentro do orçamento do FGTS, o que também desagradou às construtoras, focadas nos novos lançamentos.

Por isso, o governo adotou mais medidas para privilegiar o acesso a usados às classes mais baixas, restringindo as condições para quem ganha mais de R$ 4,4 mil.

Agora, na faixa 3 do programa, a entrada mínima para compra de usados é de 50% para quem mora no Sul e Sudeste e 30% nas demais regiões. Além disso, o valor máximo do imóvel usado que pode ser financiado caiu de R$ 350 mil para R$ 270 mil.

O governo ainda limitou o orçamento do fundo para compra de moradias antigas a R$ 13,3 bilhões. No Pró-Cotista, só podem financiar usados rendas inferiores a R$ 12 mil e com um valor de entrada mínimo de 50%.

Lembrando que, em outubro, a Caixa Econômica Federal também mudou as regras do financiamento para imóveis de até R$ 1,5 milhão a partir de 1º de novembro, dentro das regras do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que financia imóveis com recursos da caderneta de poupança.

As mudanças nos sistemas de financiamento ficarão da seguinte forma:

• SAC (Sistema de Amortização Constante): por esse sistema, em que a prestação cai ao longo do tempo, a entrada subirá de 20% para 30% do valor do imóvel.

• Price: com parcelas fixas, o valor da entrada aumentará de 30% para 50% por esse sistema.

O FGTS é usado como funding. Ou seja, o dinheiro depositado pelas empresas fica no fundo e é usado como forma de financiar a casa própria a juros mais baixos do que no mercado tradicional. Para a classe média, o financiamento é feito com funding da poupança.