O financiamento dos principais programas do Estado brasileiro nas últimas décadas, em especial nos setores de habitação e infraestrutura, vem sendo realizado com duas principais fontes de recursos: os depósitos da caderneta de poupança e do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). O setor privado nunca demonstrou interesse em investir em longo prazo.

Esse modelo está sob pressão devido à queda drástica no saldo da poupança, ao uso cada vez mais indiscriminado dos recursos do FGTS e à nova regra de remuneração do Fundo. Embora seja positiva para os trabalhadores, essa mudança encarecerá o financiamento habitacional. O tema ganhou destaque recentemente, após a decisão da Caixa de reduzir o percentual de financiamento habitacional, tanto pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), de 80% para 70%, quanto pela Tabela Price, de 70% para 50%.

Essas mudanças reduzirão a oferta de crédito habitacional da Caixa para imóveis novos, usados, comerciais e até lotes urbanizados, impactando um dos focos do governo Lula, especialmente para a classe média. A Caixa detém 68% desse mercado.

Atualmente, os depósitos da poupança são uma das principais fontes de recursos para financiamentos habitacionais. Devido ao direcionamento obrigatório de 65% dos depósitos, essa aplicação é remunerada pela Taxa Referencial (TR), inferior aos juros de mercado.

De acordo com matéria publicada no site UOL em 08/07, os saques da poupança superaram os depósitos em R$ 2,8 bilhões no primeiro semestre de 2024. A poupança amarga o sétimo semestre consecutivo de perdas, totalizando R$ 229,3 bilhões desde janeiro de 2021, consequência direta da alta taxa Selic, que torna outros investimentos mais atraentes.

Outro importante funding para o desenvolvimento urbano e de infraestrutura é o FGTS. Entre 2002 e 2023, o FGTS financiou obras em 98% dos municípios brasileiros (5.460 cidades). Segundo o Conselho Curador do Fundo, mais de 70% dos seus recursos estão aplicados em habitação, infraestrutura e saúde, e o restante em títulos públicos federais. Cerca de 81% dos financiamentos habitacionais pelo FGTS foram concedidos a pessoas com renda entre 1 e 4 salários-mínimos.

Contudo, diversos fatores têm tornado o uso do FGTS mais restrito e caro para financiamento habitacional. Apenas 37,4% da população ocupada possui carteira assinada, segundo dados do IBGE, mesmo com o aumento da formalidade no governo Lula. Além disso, o FGTS tem sido utilizado para finalidades diversas, como o auxílio emergencial e o saque-aniversário, que acumulou retirada líquida de R$ 45,9 bilhões entre 2020 e 2024. A nova regra de remuneração das contas, determinada pelo STF, também contribui para a maior restrição do fundo no médio prazo.

Esse cenário prejudicará principalmente os mais pobres e a classe média, que enfrentarão uma menor oferta de crédito e juros mais altos, impactando ainda o setor da construção civil, fundamental para a geração de empregos e para a economia.

Desde 2023, alternativas para aumentar o funding na área de habitação vêm sendo discutidas no governo federal e nos bancos. Entre as soluções de curto prazo estão: alterar as regras de liberação dos compulsórios pelo Banco Central, reduzindo o recolhimento sobre os depósitos de 20% para 15%, e compensar a perda da poupança com recursos do FGTS, embora isso requeira a suspensão do saque-aniversário.

Outra hipótese é avaliar o uso do Fundo Garantidor de Crédito (FGC) como alternativa para investimentos em infraestrutura. Atualmente, cerca de 55% das aplicações do FGC estão em operações compromissadas com liquidez diária, valor um pouco acima dos limites de socorro de liquidez e do programa de socorro aos depositantes. O restante (45%) poderia ser utilizado como funding para infraestrutura.

Há também especulações sobre o uso dos fundos de pensão, embora esses enfrentem restrições devido às metas atuariais, regras normativas e a limitação de crédito de longo prazo.

Para o médio e longo prazo, sugiro que se repense o produto poupança, tornando-o mais atraente. Avaliar a capitalização dos bancos públicos pelo Tesouro e, obviamente, a redução da taxa básica de juros (Selic) também é fundamental.

O direito à moradia está previsto na Constituição Federal como um direito social fundamental, mas ainda está longe de ser universal. Vale lembrar que o déficit habitacional no Brasil cresceu 6,1% entre 2019 e 2022, segundo a Fundação João Pinheiro. Em 2022, o país tinha um déficit habitacional absoluto de 6,2 milhões de moradias, com o custo excessivo do aluguel sendo o maior problema enfrentado por muitas famílias.

Não existe saída fácil. Fato é que o modelo vigente está exaurido e forçará o governo, a elite econômica e política, e a sociedade a encararem, em breve, um inevitável acerto de contas sobre qual modelo de financiamento para a moradia digna e programas de infraestrutura será entregue às próximas gerações.

Rita Serrano – Palestrante, ex-presidente da Caixa, ex-presidente do Sindicato dos Bancários do ABC. Autora de vários livros e artigos, conselheira de administração, mestre em Administração. Considerada uma das mulheres mais influentes do Brasil e da América Latina, segundo a Bloomberg Línea de 2023.

A Caixa informou que, neste primeiro semestre de 2023, registou um crescimento anual de 15,3% no volume de concessões de crédito imobiliário com recursos da poupança e do FGTS, que possuem as menores taxas no mercado. Ao todo, foram direcionados 85,2 bilhões no período para financiamento da casa própria, sendo R$ 44,4 bilhões pelo FGTS e outros R$ 40,8 bilhões na modalidade SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo).

Segundo o banco estatal, 1,3 milhão de pessoas foram beneficiadas com 328,8 mil imóveis nos seis primeiros meses do ano. O saldo positivo foi de 31 mil unidades financiadas a mais em relação ao primeiro semestre de 2022.

Desse total, 7.482 unidades faziam parte do Programa Minha Casa, Minha Vida Faixa 1, que alcançou 30 mil pessoas em 16 estados. Desde o início do atual governo, o programa de habitação passou por mudanças e incentivos para voltar a crescer. Único a realizar operações do programa, o banco reforçou que mantém 67% da fatia do mercado de crédito imobiliário nacional.

Também foi comunicado que outros 1.047 empreendimentos foram contratados no período, somando 150,4 mil unidades em produção para o Minha Casa Minha Vida. “Em relação aos empreendimentos que estavam paralisados desde 2016, a Caixa já retomou as obras de 9.565 unidades habitacionais em 12 estados”, informa nota à imprensa.

O governo relançou por medida provisória (MP 1162/2023) o programa Minha Casa, Minha Vida, criado em 2009, no segundo governo Lula, e extinto em 2020 pelo ex-presidente Jair Bolsonaro. A MP foi publicada na edição desta quarta-feira (15) do Diário Oficial da União. A proposta atende a famílias com renda mensal de até R$ 8 mil, na zona urbana, e de anual de até R$ 96 mil, na zona rural.

Com o programa, o presidente Lula pretende contratar dois milhões de novas moradias até 2026, com a geração de um milhão de empregos. A retomada do Minha Casa, Minha Vida era uma das promessas de campanha de Lula.

O programa habitacional retorna com a proposta de destinar 50% das unidades financiadas ou subsidiadas para a Faixa 1 – famílias com renda bruta de até R$ 2,6 mil. Os subsídios nessa faixa variam entre 85% e 95%. A possibilidade de locação social, a aquisição de moradia urbana usada e opções para famílias em situação de rua serão previstas no programa.

Entenda as novas características do programa

Veja a divisão de acordo com faixas de renda:

a) Faixa Urbano 1 – renda bruta familiar mensal até R$ 2.640;

b) Faixa Urbano 2 – renda bruta familiar mensal de R$ 2.640,01 a R$ 4.400 e;

c) Faixa Urbano 3 – renda bruta familiar mensal de R$ 4.400,01 a R$ 8.000.

No caso das famílias residentes em áreas rurais:

a) Faixa Rural 1 – renda bruta familiar anual até R$ 31.680;

b) Faixa Rural 2 – renda bruta familiar anual de R$ 31.680,01 até R$ 52.800 e;

c) Faixa Rural 3 – renda bruta familiar anual de R$ 52.800,01 até R$ 96.000.

A aposta do governo Lula com o Minha Casa, Minha Vida é gerar trabalho e renda, promover o desenvolvimento econômico e social e ampliar a qualidade de vida da população. As habitações podem ser oferecidas sob forma de cessão, doação, locação, comodato, arrendamento ou venda, mediante financiamento ou não.

Há uma lista de requisitos que direcionam a aplicação dos recursos do Orçamento da União e de fundos que ajudam a compor o Minha Casa, Minha Vida. Entre os requisitos, estão:

– Famílias que tenham uma mulher como responsável pela unidade familiar;

– Famílias que tenham na composição familiar pessoas com deficiência, idosos e crianças e adolescentes;

– Famílias em situação de risco e vulnerabilidade;

– Famílias em áreas em situação de emergência ou de calamidade;

– Famílias em deslocamento involuntário em razão de obras públicas federais;

– Famílias em situação de rua.

O novo programa prevê cinco linhas de ação:

– Subsidiar parcial ou totalmente unidades habitacionais novas em áreas urbanas ou rurais;

– Financiar unidades habitacionais novas ou usadas em áreas urbanas ou rurais;

– Locação social de imóveis em áreas urbanas;

– Provisão de lotes urbanizados;

– Melhoria habitacional em áreas urbanas e rurais.

Investimentos totalizam R$ 206,9 milhões

A Caixa Econômica Federal confirmou nesta segunda-feira (27/4) que reduzirá o limite de financiamento para imóveis usados a partir da próxima segunda-feira (4/5). Segundo o banco, principal responsável pelo financiamento de imóveis no país, o foco deste ano será o financiamento de imóveis novos, “com destaque para a habitação popular – operações do Minha Casa, Minha Vida e recursos do FGTS”, que não sofrerão nenhuma alteração.

A partir da próxima semana, o limite de financiamento para imóveis usados nas operações com recursos da poupança (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) passará de 80% para 50% do valor total do imóvel nas operações do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e de 70% para 40% no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), pelo Sistema de Amortização Constante (SAC).

Com as mudanças, o consumidor que comprar imóvel usado pelo SFH, que atualmente precisa de uma entrada mínima de 20%, terá de dar uma entrada de, pelo menos, 50% e financiar a outra metade.

No caso do SFI, o comprador, que hoje pode dar uma entrada mínima de 30%, terá, a partir da próxima semana, de pagar pelo menos 60% do valor do imóvel, financiando com a Caixa no máximo 40%.

Crédito: Foto: Marcos Santos/ USP Imagens
Fonte: Agência Brasil